¿Cuánto sale desalojar?
Entre los problemas que podemos encontrar cuando ponemos en alquiler una vivienda es que el inquilino luego de finalizado el contrato no lo desocupe de forma voluntaria.
Cuando tomamos la decisión de poner nuestra vivienda en alquiler no tenemos en cuenta cuales son los riesgos de que esa persona no la desocupe en el tiempo acordado, y mucho menos sabemos, que costos debemos afrontar para iniciar su desalojo.
Esta situación presenta varios interrogantes. ¿Cuánto sale desalojar? ¿ Cúanto tiempo puedo tardar en recuperar mi vivienda ?.
Simples preguntas que pueden tener respuestas muy dispares.
La Ciudad Autónoma de Buenos Aires tiene un déficit habitacional crónico. ¿ Las causas? Crisis económica y ausencia total de créditos hipotecarios. Sin embargo, para el argentino alquilar siempre es un buen negocio.
Te propongo desarrollar brevemente el instituto del desalojo para que cuando tengas que tomar la decisión de alquilar tu casa o departamento no se convierta en un dolor de cabeza.
¿ Qué es y para que sirve el desalojo?
La acción de desalojo la podemos encontrar entre los art.679 y 688 del Código Procesal Civil y Comercial. Tiene como objetivo recuperar el uso y goce de un inmueble ocupado.
Esta ocupación puede ser por personas que no tienen titulo suficiente para hacerlo, es decir, no son ni propietarios ni tampoco inquilinos sino intrusos.
O por que tienen una obligación legal de restituirlo. Este es el caso del inquilino que tiene el contrato vencido o un puñado de alquileres impagos.
Requisitos y pasos que debemos cumplir:
1. Carta documento intimando al desalojo.
3. Copia simple del DNI del demandante y datos del demandado.
2. Demanda firmada por el demandante ( locador y/o propietario) y abogado.
4. Tasa de justicia (abonar en el Banco de la Nación).
5. Documentos que acrediten la propiedad, posesión y/o tenencia del inmueble. Puede ser contrato de alquiler, titulo de propiedad o cualquier otra prueba para acreditar la posesión.
Procedimiento.
El proceso de desalojo al contrario de lo que se piensa esta diseñado para que se realice en el menor tiempo posible y de la formas más rápida.
Los plazos son acotados y las defensas que puede plantear el demandado son escasas.
En principio, el trámite que se emplea es el mas rápido y no requiere demasiada actividad probatoria.
Paso a paso.
1. Presentación de la demanda.
2. Espera de 5 días o 15 ( proceso ordinario o sumarísimo).
3. Contestación de la demanda.
4. Espera de 10 días.
5. Audiencia de prueba o puro derecho art. 360 del CPCCN.
6. sentencia de desalojo / lanzamiento.
El precio del desalojo.
Recientemente se ha sancionado una nueva ley de honorarios profesionales que incorporó la unidad de valor actualizable (UMA).
Esto significa que los honorarios de los abogados se van a actualizar de acuerdo a la escala de aumentos que reciban los integrantes del Poder Judicial.
Significa que para obtener la base regulatoria debemos sumas los alquileres durante todo el periodo de locación.
El juez evaluará las etapas cumplidas y determinará el monto de los honorarios. En general, entre un 15 o 20 por ciento de esa base.
Sí se trata de un desalojo cuya causal es la falta de pago y/o vencimiento del contrato se establece como base regulatoria el valor total del contrato. Art. 27 inciso C de la ley de honorarios.
En el caso de intrusos y/o ocupantes se deberá fijar un valor locativo por el periodo mínimo legal de alquiler ( 2 años) para obtener la base regulatoria.
En definitiva, sí buscamos una respuesta a la pregunta que nos planteamos al inicio del articulo, advierto dos factores esenciales.
La existencia o no de contrato, puede significar mayores costos y tiempo, y un juez proactivo que tenga intención de llegar a una acuerdo o sentencia ademas de un abogado que transite el proceso lo más diligente posible.
