¿Cuánto sale desalojar?

¿ Cuánto sale desalojar a una persona?

Entre los problemas que podemos encontrar cuando ponemos en alquiler una vivienda es que el inquilino luego de finalizado el contrato no lo desocupe de forma voluntaria.

Cuando tomamos la decisión de poner nuestra vivienda en alquiler no tenemos en cuenta cuales son los riesgos de que esa persona no la desocupe en el tiempo acordado, y mucho menos sabemos, que costos debemos afrontar para iniciar su desalojo.

Esta situación presenta varios interrogantes. ¿Cuánto sale desalojar? ¿ Cúanto tiempo puedo tardar en recuperar mi vivienda ?.

Simples preguntas que pueden tener respuestas muy dispares.

La Ciudad Autónoma de Buenos Aires tiene un déficit habitacional crónico. ¿ Las causas? Crisis económica y ausencia total de créditos hipotecarios. Sin embargo, para el argentino alquilar siempre es un buen negocio.

Te propongo desarrollar brevemente el instituto del desalojo para que cuando tengas que tomar la decisión de alquilar tu casa o departamento no se convierta en un dolor de cabeza.

¿ Qué es y para que sirve el desalojo?

La acción de desalojo la podemos encontrar entre los art.679 y 688 del Código Procesal Civil y Comercial. Tiene como objetivo recuperar el uso y goce de un inmueble ocupado.

Esta ocupación puede ser por personas que no tienen titulo suficiente para hacerlo, es decir, no son ni propietarios ni tampoco inquilinos sino intrusos.

O por que tienen una obligación legal de restituirlo. Este es el caso del inquilino que tiene el contrato vencido o un puñado de alquileres impagos.

Requisitos y pasos que debemos cumplir:

1. Carta documento intimando al desalojo.

3. Copia simple del DNI del demandante y datos del demandado.

2. Demanda firmada por el demandante ( locador y/o propietario) y abogado.

4. Tasa de justicia (abonar en el Banco de la Nación).

5. Documentos que acrediten la propiedad,  posesión y/o tenencia del inmueble. Puede ser contrato de alquiler, titulo de propiedad o cualquier otra prueba para acreditar la posesión.

Procedimiento.

El proceso de desalojo al contrario de lo que se piensa esta diseñado para que se realice en el menor tiempo posible y de la formas más rápida.

Los plazos son acotados y las defensas que puede plantear el demandado son escasas.

En principio, el trámite que se emplea es el mas rápido y no requiere demasiada actividad probatoria.

Paso a paso.

1. Presentación de la demanda.

2. Espera de 5 días o 15 ( proceso ordinario o sumarísimo).

3. Contestación de la demanda.

4. Espera de 10 días.

5. Audiencia de prueba o puro derecho art. 360 del CPCCN.

6. sentencia de desalojo / lanzamiento.

El precio del desalojo.

¿Cuánto sale desalojar a una persona?

Recientemente se ha sancionado una nueva ley de honorarios profesionales que incorporó la unidad de valor actualizable (UMA).

Esto significa que los honorarios de los abogados se van a actualizar de acuerdo a la escala de aumentos que reciban los integrantes del Poder Judicial.

Significa que para obtener la base regulatoria debemos sumas los alquileres durante todo el periodo de locación.

El juez evaluará las etapas cumplidas y determinará el monto de los honorarios. En general, entre un 15 o 20 por ciento de esa base.

Sí se trata de un desalojo cuya causal es la falta de pago y/o vencimiento del contrato se establece como base regulatoria el valor total del contrato. Art. 27 inciso C de la ley de honorarios.

En el caso de intrusos y/o ocupantes se deberá fijar un valor locativo por el periodo mínimo legal de alquiler ( 2 años) para obtener la base regulatoria.

En definitiva, sí buscamos una respuesta a la pregunta que nos planteamos al inicio del articulo, advierto dos factores esenciales.

La existencia o no de contrato, puede significar mayores costos y tiempo, y un juez proactivo que tenga intención de llegar a una acuerdo o sentencia ademas de un abogado que transite el proceso lo más diligente posible.

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La vuelta de los fallos plenarios.

Con la sanción de la ley 27.500 se reinstaura el recurso de inaplicabilidad de la ley que permite solicitar a las Cámaras Nacionales o Federales que se constituyan en tribunal plenario y unifique la doctrina legal contradictoria de las salas que la integran. Esto es, la vuelta de fallos plenarios.

fallos plenarios
Los fallos plenarios son de gran utilidad ante la diversas opiniones de las salas.

Por otro lado, la ley 27.500 derogó el régimen establecido por la ley 26.853, que ordenaba la creación las Cámaras de Casación que finalmente nunca se implementó.

Régimen procesal vigente.

El 10 de enero de 2019, se sancionó la ley 27.500 y puso nuevamente en vigencia el régimen de los fallos plenarios.

Con esta normativa se vuelve a la redacción original de los artículos 288 al 303 del Código Procesal y restableció la obligatoriedad de los fallos plenarios para las salas integrantes de la Cámaras Nacionales y Federales que lo dicten, y los juzgados de primeras instancias que tengan a esas cámaras como tribunales de alzada.

 

Puntualmente, la ley 27.500 deroga la ley 26.853 que en el año 2013 había eliminado la obligatoriedad de los fallos plenarios al crear las Cámaras Federales y Nacionales de Casación en Materia Civil y Comercial, del Trabajo y Seguridad Social y Contenciosos Administrativo Federal.

Además, creó los respectivos recursos de Casación, de inconstitucionalidad y de revisión.

Ciertamente este régimen nunca llego a implementarse ya que se encontraba supeditado a la previa instalación y puesta en funcionamiento de las Cámaras Federales y Nacionales de Casación creadas por la ley 26.853.

Es importante destacar que en la exposición de motivos de la ley 27.500 se expresó que de “implementarse la Ley N° 26.853 solo se conseguiría aumentar la demora de los procesos judiciales, que de por sí son excesivamente prolongados”.

Dada esta situación, durante el periodo de vigencia la mayoría de las Cámaras decidieron mantener el régimen de obligatoriedad de los fallos plenarios. Entendieron que hasta que efectivamente se ponga en funcionamiento las nuevas Cámaras se siguiera con la jurisprudencia plenaria.

Finalmente fue lo que sucedió. Nunca se crearon, pon ende jamás se suspendió su aplicación.

Ahora bien, en miras de aclarar esta situación se sanciono la ley 27.500 que dispone expresamente que:  “ los fallos plenarios conservarán su obligatoriedad” (articulo 6).

Principales características de los fallos plenario.

Como la ley 27.500 sustituye y/o modifica los artículos 288 a 301 del CPCCN a su versión original es conveniente recordar sus principales lineamientos.

  • Obligatoriedad de la jurisprudencia plenaria

La interpretación establecida en los fallos plenarios será obligatoría para la misma Cámara y para los jueces de primera instancia donde esta Cámara actué como tribunal de alzada.

 

Por otra lado, se deja plena libertad a los jueces para que puedan dejar asentada su posición del hecho concreto independientemente de la aplicación de la jurisprudencia plenaria.

 

  • Recurso de Inaplicabilidad

Remedio procesal que tienen las partes para recurrir la sentencia de segunda instancia en el supuesto en que se haya contradicho la doctrina plenaria. El recurso debe interponerse dentro de los 10 días de notificada la sentencia y ante la sala que la pronunció.

De ser admitido el recurso de dictará con efecto suspensivo ( continúan los efectos de la sentencia) y se remitirá el expediente a la presidencia de la Cámara para continuar el trámite. La resolución que se dicte es irrecurrible.

 

  • Prohibiciones.

Esta expresamente prohibido agregar documentos y mucho menos producir algún tipo de prueba. También esta vedado denunciar hechos nuevos, recusar con o sin causa a algún miembro de tribunal.

Conclusión:

Con la sanción de la ley 27.500 se pone fin a este estado de incertidumbre por la falta de constitución de las Cámaras de Casación, y recuperar un grado de certeza con el objetivo de darle mayor seguridad al justiciable.

 

Además, con la vuelta de los fallos plenarios se recupera toda aquella jurisprudencia dictada durante décadas que con seguridad se  hubiese perdido con el anterior esquema.

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¿Cuáles son los derechos del Turista? ¿Cómo reclamar?

Planificar las vacaciones debe estar entre las cosas más agradables de realizar. Por eso, es importante conocer ¿cuáles son lo derechos del turistas?¿que mecanismos existen para reclamar en caso de incumplimiento de las empresa proveedoras de servicios?.

 ¿Cuáles son los derechos del Turista?

La participación de empresas de servicios, como agencias de viaje, de transporte , hoteleria, seguros y empleados entre otras son necesaria para que la organización del momento más importante del año sea fácil y placentero.

Actualmente hay una basta legislación disponible. La ley 24.240 de Defensa del Consumidor es la herramienta fundamental encargada de resolver los conflictos que pueden surgir.

A continuación te voy a detallar algunos artículos que son importante conocer.

Agencia de Viajes.

Deben informar ( art.4) de forma clara las condiciones de viajes que ofrece, precio, forma de pago, impuestos y constatar todo lo que incluye el paquete o el denominado ” todo incluido”.

Al contratar un viaje firmamos un contrato o convenio. Por ello es importante verificar si existen cláusulas abusivas (art.8). Estas pueden ser:

  • Cambios en las condiciones de contratación.
  • Limite en la responsabilidad del proveedor.
  • Alterar el recorrido pactado originalmente.
  • Modificar el precio sin previo aviso.

No obstante hay que tener presente que los derechos de los consumidores, en este supuesto, ejercidos en el rol de turista, son de orden público.

Ello significa que por mas hayas firmados o prestado consentimiento con algunas de estas disposiciones se tendrán por inexistentes. Por lo que no podrán ser invocadas por la agencia de viaje.

Valer decir, no esta contemplada la renuncia de derechos.

Conflictos con vuelos y hoteles.

El turista tiene derecho a tener un tratado digno, equitativo, y el proveedor del servicio es el encargado de garantizarlo ( art.8).

Se pueden plantear situaciones como: cancelaciones, demoras, sobre venta, cambio de tarifa, ubicación o confort de la habitación distinta a la contratada.

Otro inconveniente puede ser la publicidad engañosa, cargos extras que no fueron informados oportunamente o excursiones que no fueron pactadas y aun así facturadas.

Resumiendo: ¿Cuáles son los derechos del turista?

  • Tienen cinco días corridos para desistir de la operación cuando no cumplen con lo pactado, es decir, terminan vendiéndote algo que antes no te habían informado.
  • Los prestadores de servicios tienen la obligación de suministrar información veraz y detallada sobre los paquetes turísticos.
  • Los anuncios publicitarios en medios de difusión generan obligaciones en las agencias con la misma validez que las cláusulas contractuales.

¿Cómo Reclamar?

Ante estos supuesto lo recomendable es, en primera instancia realizar el reclamo por escrito a la empresa prestataria del servicio. También lo podes realizar vía telefónica, pero asegurate de anotar el número de reclamo.

Cualquiera sea el medio que elijas agrega como prueba los recibos, comprobantes, facturas y que pretendes como resarcimiento.

Si no obtienes el resultado esperado, puedes formular la denuncia formal ante el organismo de Defensa del Consumidor. Debes adjuntar el reclamos hecho con anterioridad.

Cumplida esta etapa sin resultado satisfactorio no queda mas opción sino iniciar la via judicial. En este caso necesitaras la asistencia de un abogado.

Debes recordar que en la Ciudad Autónoma de Buenos Aires puedes efectuar la denuncia vía telefónica al 0800-666-1518/ 147 o via web a https://www.buenosaires.gob.ar/defensaconsumidor.

Allí se fija una audiencia entre el consumidor y la empresa con el objetivo de llegar a un acuerdo en cuanto a la compensación económica y así evitar el proceso judicial.

Todas las acciones por Defensa del Consumidor gozan de gratuidad Art. 53 LDC, por lo que no se abonará ninguna tasa o gasto para su inicio.






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El Daño punitivo en la reforma de la ley de defensa del consumidor.

En la última década se han desarrollado poderosas herramientas que han permitido canalizar los intereses de los usuarios y consumidores frentes a las exigencias económicas y sociales de una sociedad cada día más exigente. El daño punitivo ha sido una de ellas, sin embargo, en la actualidad, no produce los efectos deseado.

Con la sanción de la ley 24.240 en el año 1993 se dio inicio a un largo camino para lo lograr un marco normativo eficiente, y que este a la altura de los países centrales.

La reforma constitucional de 1994 con la incorporación del art 42 dio jerarquía constitucional a estos principios protectorios.

Tiempo después con las sucesivas modificaciones se fueron incorporando nuevos derechos y modalidades.

Por ejemplo, los contratos de adhesión, facultad de rescindir contratos a favor del consumidor, mayor responsabilidad del proveedor en cuanto al acceso a la información del producto que vende, y la multa civil, entre otros.

1) La actualidad del daño punitivo.

La sanción de la ley 26.361, publicada en el Boletín Oficial el 07/04/2008, introdujo en el ordenamiento consumeril el art. 52 bis que incorpora una nueva figura denominada daño punitivo o multa civil.

daño punitivo

La finalidad de esta sanción civil es castigar al proveedor con notoria despreocupación respecto de los intereses de los consumidores, y al mismo tiempo prevenir futuras conductas.

Pero la doctrina y la jurisprudencia se ha encontrado con dificultades a la hora de aplicar esta sanción.

Ciertamente las sumas de dineros fijadas por los jueces en concepto de multa civil no son lo suficientemente duras para castigar las conductas despreciable e indiferente de los comercios hacía los consumidores.

Los motivos son diversos y los analizaremos. Es necesaria de una reforma integral que ayudaría a encausar esta herramienta tan enriquecedora.

2) Criticas en su implementación.

Autores como Colombres critica la norma en lo que respecta a las condiciones de admisibilidad del daño punitivo, puesto que considera, que no cualquier incumplimiento contractual o legal puede dar curso a la petición de este tipo de pena.

En este aspecto puntual exige que la falta cometida por el proveedor sea de una entidad tal que sea pasible de un calificado juicio de reproche.

En otras palabras, el mero incumplimiento del proveedor no es suficiente para la aplicación de una multa civil. De todos modos siempre hay que tener en cuenta las circunstancias del caso.

Otras de las criticas que dificultan su aplicación es el destino de la indemnización por el daño punitivo. La norma actual establece que “el juez podrá aplicar una multa civil a favor del consumidor”. 

Lo que se buscar con este instituto es castigar una conducta por un grave menosprecio. Que la indemnización tenga como destino el consumidor sumada a la que obtiene mediante el reclamo, puede traer como consecuencia un enriquecimiento ilícito.

3) Anteproyecto de reforma: daño punitivo.

El anteproyecto de reforma a la Ley de Defensa al Consumidor fue entregado el 6 de diciembre de 2018 a los ministros de Justicia, Germán Garavano, y de Producción y Trabajo, Dante Sica.

En el marco de programa justicia 2020 12 especialista del país en materia de consumo elaboraron la normativa.

El art. 118 del proyecto regula ahora denominada “sanción punitiva por grave menosprecio” a los derechos del consumidor, la cual introduce importantes cambios a la actual vigente.

4) Puntos relevantes de la reforma.

Cambio de denominación. Ahora se habla de ” sanción punitiva” . La razón de este cambio es debido a que el vocablo “punitivo” pone de resalto que se trata de una clase especial de sanción, que tiene por finalidad, precisamente, castigar al proveedor que obra con notoria despreocupación respecto de los intereses de los consumidores, y al mismo tiempo, prevenir la reiteración futura de ese tipo de conductas.

Siguiendo a la demanda de la doctrina y jurisprudencia se establece que es necesario el “grave menosprecio” hacía los derechos del consumidor.

Ello que implica la necesidad de que se configure un factor subjetivo de atribución calificado. Se requiere la acreditación del dolo en la conducta.

Se amplia la legitimación activa del actual art. 52 bis, podrá pedir daño punitivo el Ministerio Público Fiscal, también aquello legitimación para iniciar acciones de clase, léase Asociaciones de defensa de los consumidor . Los jueces también podrán pedirlo de oficio.

5) Destino de la multa de la multa civil

Quizá la modificación mas relevante en esta materia, dispone que el juez tendrá la facultad de decidir cual va a ser el destino del monto de la sanción punitiva mediante resolución fundada.

Recordemos que el actual 52 bis de la LDC establece que este monto será a favor del patrimonio del consumidor, situación que desalienta, muchas veces, la fijación de montos importantes ante el temor de consagrar un enriquecimiento excesivo.

Por otro lado, se establece que si dos o mas proveedor son autores de una conducta que de lugar a una sanción punitiva, su responsabilidad es solidaria.

Esta normativa viene a modificar la inconveniente solución actual que responsabiliza a toda la cadena de comercialización.

Por último, se establece la prohibición de asegurar la obligación de pagar la sanción. La no asegurabilidad constituye un factor, por sí mismo, disuasorio de las conductas que se pretende evitar con este tipo de sanciones.



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Garage y Espacio Guarda coches: ¿Es lo mismo?

espacio guarda coche
Un estacionamiento cómodo puede ser decisivo para comprar una propiedad.

Garage y Espacio Guarda coches: ¿Es lo mismo?

No caben dudas que comprar un departamento es una decisión importante. Desde hace un tiempo a la fecha se ha producido un boom en la construcción de grandes edificios.

Construcciones que tienen como objetivo aprovechar cada vez más el espacio pero sin dejar de ofrecer todas las comodidades.

Los edificios que gozan de espacios para estacionar son los mas codiciados, pero también focos de conflictos.

Por eso, al momento de elegir una unidad y sobre todo una cochera,se presentan varios interrogantes. La mayoría de las personas no terminan de comprender que espacioguarda coches, cochera, parte indivisa, y unidad con destino a cochera son cosas distintas.

Son figuras jurídicas diferentes. Los administradores de consorcio también deben tener claro estos conceptos necesarios a la hora de resolver conflictos.

Te propongo desarrollarlos brevemente para que cuando tengas que comprar un departamento con estacionamiento sepas que esta comprando y que derechos tienes sobre ello.

1) Espacio guarda coches.

garage

Es un lugar físico destinado al estacionamiento de vehículos. La particularidad es que todos son propietarios de una” parte indivisa”. Un espacio con varios dueños que se organizan para aprovechar de la mejor manera la superficie y distribuir de forma equitativa los lugares.

La organización de los espacios va a quedar a cargo de la administración. El Reglamento de copropiedad establecerá que lugares corresponde a cada unidad y sus medidas.

Los impuestos y servicios que devengue van a ser soportados por todos los copropietarios. Es una parte común con destino a cochera.Las reglas que regulan la relación entre los propietarios es la del condominio, con algunas restricciones. Entre ellas la imposibilidad de vende mi parte ” indivisa” o la de pedir la división forzada.

Quiere decir que es una unidad destinada a espacio guarda coche en el marco de un condominio de propiedad exclusiva de sus titulares.

2) Que verificar antes de comprar.

Cuando se dispongan a comprar una unidad con espacio guarda coche la primera y más importantes recomendación es verificar cual es el lugar asignado a tu unidad, y que lo adquirido coincida con lo establecido en el reglamento de Copropiedad y los planos del edificio. El espacio estrecho y dificultoso trae inconvenientes.

Si el reglamento no dice nada, cada propietario tiene derecho a estacionar en el lugar donde mas le guste y por el tiempo que quiera. Si el edificio lo compraste desde el pozo puede que tengas la posibilidad de elegir.Las medidas no siempre son las convencionales. Puede ocurrir que tengas restricciones para estacionar. Por ejemplo, solo autos medianos o chicos.

Puede suceder que a pesar que hayas comprado una parte indivisa, al momento de estacionar, haya más autos que espacio físico disponible. En ese caso tendrás que ” acordar” con el resto de los propietarios la distribución del espacio para que entren todos.

En general hay un encargado de ” mover los autos” para una mejor distribución. Asegurate de contratar un buen seguro automotor.

Por último, si bien es común para ambos regímenes, suele haber mayor dificultad para maniobrar; los lugares son muy estrechos. Asegurate que exista espacio suficiente, ten en cuenta la cantidad de autos que estacionan.

2) Garage

garage

La cochera es un espacio común de uso exclusivo. Lo podemos asimilar a un balcón. Va unida a la unidad funcional.

Son espacios que tienen por objeto servir a las unidades funcionales adicionándoles a éstas la posibilidad de un mejor aprovechamiento y confort .

Por su naturaleza jurídica no pueden ser embargadas, hipotecadas, ni subastadas separadamente de la unidad a la cual pertenece.

Son una cosa al servicio de otra, que solo puede ser utilizada por el titular de la unidad funcional o el locatario.

Salvo que el Reglamento de Copropiedad diga lo contrario, puede ser vendida por separado y ser alquilada.

Cada propietario debe soportar los servicios e impuestos que devenguen.

4) Que verificar antes de comprar.

Que este libre de ocupantes. En caso contrario debes pensar en iniciar un desalojo o una acción reivindicatoria.

Que figure en el titulo de propiedad como unidad complementaria, y no como parte indivisa. Caso contrario estarás comprando un espacio guardar coche.

Corroborar las medidas y lugar; los planos, y el reglamento de copropiedad deben coincidir.

Lo importante es destacar es que sea que compres una cochera o un espacio guarda coches, dentro de una propiedad horizontal el destino es solo para estacionamiento, vale decir, que no se podrá guarda efectos personales, lavar el auto, acumular materiales, colgar bicicletas.



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El Seguro Automotor: Consejos a la hora de contratar.

El seguro automotor es un contrato entre una aseguradora y el tomador de una póliza. En nuestro país es obligatorio contratar un seguro, y esta regulado por la ley 17.418. Allí se establece que el tomador-asegurado- recibe por el pago de una prima una cobertura por responsabilidad civil por daños materiales y lesiones físicas.

En este articulo te voy a dar algunos consejos para que tengas en cuenta al momento de contratarlos ,y así obtener los mejores resultados de ellos. Tener un buen seguro te puede ayudar ahorrar tiempo y dolores de cabezas.

Seguro automotor
A la hora de contratar un seguro debemos fijarnos muy bien cuáles son los términos.

1) Trabajo de investigación previa.

Tomate el tiempo necesario para evaluar toda la oferta que existe en el mercado. Hay variedad de precios y coberturas. Los detalles que las diferencian en la mayorías de las veces, aparecen en la letra pequeña de la póliza. Ahí vas a encontrar limitaciones en la cobertura, franquicias a cargo del tomador, cláusulas de exclusión de cobertura etc…

Dados los vaivenes económico en los últimos tiempo, es recomendable obtener información respecto a la solvencia económica de la compañía. El organismo encargado de regular estas cuestiones es la Superintendencia de Seguros de la Nación.Al ingresar el nombre de la empresa en la web podrás observar, si tuvo alguna sanción por incumplimiento de obligaciones de pago, suspensión de emisión de póliza o específicamente si esta habilitada para ofrecer cobertura.

2) Contenido de la Póliza.

El contrato de seguros se encuentra dentro de los denominados ” contrato de adhesión”. Básicamente significa que el tomador no puede negociar las cláusulas, sino que solo se remite a firmarlas. La Superintendencia de Seguros de la Nación como organismo de contralor, es el encargado de determinar que esas cláusulas no sean abusivas para los usuarios.

Sin embargo, día a día se inician gran de cantidad de juicios cuestionando estas normas abusivas emitidas por las aseguradoras. Especialmente las que regulan el seguro automotor.

Dada esta limitación para negociar las condiciones de contratación, te recomiendo que hagas todas las preguntas que sean necesarias. Que no te de vergüenza. Específicamente, cuáles son todas las coberturas que comprenden. En caso que te ofrezcan alguna modificación del contrato, asegurate que quede plasmados por escrito.

Si contratas un seguro contra todo riesgo, que te informen todas las condiciones y limitaciones que implican este tipo de cobertura, y con más detalle, cuáles son las exclusiones de coberturas. Aquellos supuestos que no cubren.

3) Franquicia y límite de cobertura.

Un seguro automotor con franquicia significa que de producirse el siniestro el asegurado debe pagar para recibir cobertura, una suma determinada de dinero. A partir de ese monto, responde la compañía.

Por otro lado el límite de cobertura es la suma máxima asegurada, superada la misma, responde el tomador con su propio patrimonio.

En este aspecto las compañías de seguros ofrecen dos modalidades, con o sin franquicia, y casi en la totalidad de los casos con un límite de cobertura.

Fijate que no tenga una franquicia demasiado elevada. Por ejemplo: si aseguramos un auto de gama media cuyo repuestos, en el caso de un siniestro donde solo hayan ocurrido daños materiales, son económico, tener una franquicia muy alta, significa que debemos abonar una gran suma de dinero para que la compañía se haga cargo de esos arreglos.

Entonces, si tenemos una franquicia baja, nos aseguramos que por un suma de dinero accesible, el seguro va a responder ante un evento sin sorpresas desagradables.

También, es recomendable tenes un límite alto para que cubra todo tipo de siniestro, sobre todo aquellos dónde hay riesgo de vida. La ecuación es la siguiente: A mayor límite y menor franquicia, mayor va a ser el pago de la prima que debamos abonar.

En definitiva, mas allá de las recomendaciones, las modalidades de seguro para el automotor que existen en el mercado se va a a ajustar al presupuestos que tengan al momento de contratar.

Por eso, busca todas las variantes posible, una prima baja no siempre es la mejor opción. En un país con dificultades económica es compleja la subsistencia de compañías de seguros serias y responsables. Tómense el tiempo necesario y elijan la mejor opción.







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Alquilar no es imposible: Recomendaciones

Si vas a firma un contrato de alquiler debes negociar las condiciones de manera que sean las más favorables para ti. Lo acordado, se aplicará durante todo el tiempo que vivas en la vivienda como inquilino.

contrato de alquiler
Alquilar tu primea vivienda puede ser un dolor de cabeza.

Es conveniente que antes de firmar conozcas en profundidad sobre la temática para evitar situación desagradables. Tomarse el tiempo suficiente puede contribuir a que sea mas placentero tener tu propio espacio.

Qué debes saber antes de firmar el contrato de alquiler.

Uno de los elementos mas importante es el precio. En el caso de que alquiles mediante una inmobiliaria es poco probable que puedas negociarlo. Sin embargo, en épocas de baja demanda de vivienda puede ser una posibilidad.

Lo que te recomiendo es que siempre hagas una contra-oferta, obviamente dentro de un rango razonable. A veces puede ser una estrategia de las inmobiliarias poner a priori alquileres con precios muy altos para luego bajarlos y poder concretar la operación.

La duración del contrato. El plazo que duración del contrato de alquiler debe estar en un cláusula especifica.

Te recuerdo que el Código Civil y Comercial modificó la regulación de alquileres. Estableció que el plazo mínimo de alquiler para uso de vivienda familiar es de 2 años. Si se establece un plazo mayor o menor debe estar expresamente contemplado.

También es importante determinar que gastos corren por cuenta tuya, y los que deben ser soportados por el propietario. En departamentos afectados a la propiedad horizontal, el inquilino deberá abonar las expensas comunes y  ABL (Alumbrado Barrio y Limpieza). Mientras que el propietario las expensas extraordinarias.

Sin bien el Código Civil y Comercial no dice nada al respecto, por uso y costumbre los propietarios se hacen cargo de este tipo de expensas. Siempre fijate que quede establecido en una cláusula expresamente.

Para no incurrir en “falsas” interpretaciones, es importante que dejes bien en claro que sólo te corresponde abonar las expensas comunes.

Comisiones.

Sin dudas el factor económico es determinante a la hora de alquilar una vivienda. Lo ideal es alquilar al propietario directamente, de esta forma se pueden bajar significativamente los costos.

Pero, por cuestiones de seguridad y confianza las inmobiliarias son las encargadas de brindar estos servicios y de poner la condiciones.

Usualmente cobran en concepto de comisión, el equivalente a dos meses de alquiler. A esto se le puede sumar algún gasto mas de escribania sino esta incluido.

Si alquilas en la Ciudad Autónoma de Buenos Aires existe la ley 5859 que establece expresamente que las comisiones la paga el propietario.

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Extinción de dominio: Todo lo que debes saber.

En un país donde abundan los casos de corrupción y se resuelve todo con estar “ algunos años presos” la implementación de herramientas que permitan quitar el poder de fuego de las grandes bandas criminales, es de extrema necesidad. La extinción de dominio puede ser una buena opción.

Extinción de dominio
La mansión es la inversión favorita de las banda criminales

En esta dirección, la puesta en marcha del proceso de extinción de dominio mediante la firma del decreto 62/2019 es una respuesta concreta y eficaz para recuperar los bienes adquiridos de forma ilegal.

Por eso, es clave entender de que se trata la extinción de dominio, y si realmente es una herramienta útil en la lucha contra el crimen.

En el desarrollo de este artículo intentaré que el lector pueda llevarse un panorama de este nuevo proceso.

¿Qué es la extinción de dominio?

Mucho se ha hablado de extinción de dominio en estos tiempo, pero muy pocos saben de que se trata.

La extinción de dominio es pasar a titularidad del estado, bienes, ya sea, muebles, inmuebles, dinero etc que se sospeche que fue adquirido en el marco de un delito.

¿Cómo opera la extinción dominio ?

Es un proceso que lleva adelante el estado, con la finalidad de transferir bienes generados en la comisión de delitos graves ( corrupción o narcotráfico) a su nombre.

Extinción de dominio
En los países donde funciona la extinción de dominio existen juzgado especializados.

El objetivo es avanzar rápidamente sobre esos activos y desfinanciar a banda criminales. Tantos en los bienes producidos con estos delitos ( dinero, inmuebles) como los utilizados para la comisión de los mismos. Una vez identificados, se inicia el proceso en sede civil -A diferencia de las causas por delitos cometidos que tramitan ante los jueces penales- se extingue el dominio de esos bienes y pasan a titularidad del estado.

Luego se podrán vender mediante subasta judicial, y recién en ese momento el estado dispondrá del dinero.

Cuáles son los puntos claves del decreto.

  • El decreto establece que el estado podrá recuperar los bienes sin necesidad que exista condena penal. La norma indica que se hará cosa juzgada sin perjuicio del resultado de otra acción judicial.
  • Sin embargo,  si se dicta el sobreseimiento o absolución en sede penal, deberá devolver el bien, si es posible, o el equivalente en dinero.
  • A su vez determina que es una acción civil de carácter patrimonial y no personal. Lo que se persigue es el posible origen ilícito del bien.
  • El titular del bien deberá demostrar que lo adquirió legalmente.
  • Se produce la inversión de la carga de la prueba y será el requerido en encargado de aporta la prueba para acreditar que lo adquirió con recursos que puede justificar.
  •  Se crea la Procuraría de extinción de dominio a favor del Estado Nacional. Órgano  a cargo del Procurado General, con la función de colaborar, identificar los bienes que pudiera provenir de un delito.
  • Ademas, deja en claro, que es un proceso de naturaleza civil. Esto habilita al estado a crear esta figura por decreto. Recordemos que el art. 99 inciso 3ro de la Constitución Nacional prohíbe al Poder ejecutivo en forma expresa legislar en materia penal y tributaria.

Recae sobre la presunta comisión de delitos.

Abarca a una gran cantidad de delitos contra la administración pública: Contrabando de estupefacientes, precursores químicos y de armas, el amedrentamiento coactivo a particulares, gobiernos u organismos internacionales entre otros.

  • También el fraude a la administración pública de un funcionario, el cohecho y la malversación de caudales públicos, las negociaciones incompatibles con el ejercicio de funciones públicas, las exacciones ilegales y el enriquecimiento ilícito de funcionarios y empleados.
  • Incluye solo los bienes adquiridos con posterioridad a la presunta comisión del delito.
  • Se establece una etapa probatoria. Se garantiza la defensa en juicio y el debido proceso, Art.18 de la Constitución Nacional. El requerido deberá demostrar el origen de los fondos.
  • El fiscal podrá pedir medidas cuartelares cuando existan sospechas fundadas que ese bien pudo haber sido comprado con fondos ilícitos. Este punto es importante porque se busca conservar los bienes en el mejor estado posible hasta el dictado de la sentencia.
  • Se dispone que el proceso tramitará como juicio sumarísimo. Dado que la determinación del origen de los fondos a priori no demandaría mayor dificultad, es correcto darle el tramite mas rápido.

¿Por qué es necesaria una ley de extinción de dominio?

Porque es una forma moderna y concreta de dañar a las organizaciones criminales. El pilar económico es fundamental para poder suprimirla.

Es deber del estado cuidar al ciudadano, y esta es una forma efectiva de hacerlo, en especial, en los casos de corrupción donde la presión social es muy alta y los procesos son interminable.

Recuperar lo robado y devolvérselo a la sociedad con obras e inversión productiva puede contribuir a una faceta decisiva para luchas contra estos delitos.

Por eso, mas allá que sea una herramienta de lucha contra el narcotráfico, la corrupción y el crimen organizado, si se utiliza de forma activa, es un aporte concreto para recuperar las grandes sumas de dinero que estas organizaciones acumulan a los largo de los años.

No caben dudas que es un camino largo y sinuoso, pero lograr  mecanismos eficaces, confiables, y que permitan a la justicia brindar una respuesta rápida, es una buena señal.


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